iStock.com/Kirill Sirotiouk
Растет число покупателей жилья в новостройках, которые выбирают область: в 2025 году доля таких сделок, по разным оценкам, достигла 35-40%. Причины понятны — в соседнем с Петербургом регионе предложение дешевле в среднем на 35-45%, а выбор более дешевого жилья существенно больше. Тенденция на фоне снижения покупательской способности постепенно будет нарастать.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из 70 тыс. проданных за 2025 год на первичном рынке петербургской агломерации квартир и апартаментов 24,4 тыс. 400 сделок — с жильем в Ленобласти. «Динамика спроса показывает возвращение интереса покупателей к областным проектам, — уверенаОльга Трошева, директор Консалтингового центра „Петербургская Недвижимость“ (Setl Group).— Пик популярности пригородных территорий отмечался ранее в 2013–2017 годах. Тогда доля Ленобласти в структуре спроса петербургской агломерации достигала 35-45%. После доля снизилась до 23% и оставалась такой на протяжении нескольких лет. А вот начиная с 2022 года пригород вновь уверенно набирает позиции, выйдя в 2025 году на уровень в 35% сделок».
Тренд зародился тогда, когда цены на строящееся жилье росли очень активно — на 40% в год и выше. И, даже с учетом выгодной льготной ипотеки, доступность недвижимости для населения снижалась. Девелоперы, в особенности, с опытом освоения крупных территорий, между тем не отказывались от своих стратегий комплексного освоения и активно выходили на рынок Ленобласти, где были представлены подходящие участки. При этом в Петербурге таких территорий, само собой, существенно меньше и они находятся на окраине. Таким образом, к окончанию 2025 года, на фоне отсутствия ранее распространенной льготной ипотеки, рынок строящегося жилья в пригородной зоне вновь вышел на пик популярности.
По словамМихаила Гущина, вице-президента по маркетингу и продукту Группы RBI,за 2025 год в северной столице было реализовано на 18% меньше «квадратов», чем в 2024 году. В Ленобласти, наоборот, отмечен рост 17%. Конечно, объем первичного рынка Петербурга все равно намного больше в абсолютных цифрах. Но в последние полтора-два года некоторая часть спроса, действительно, перетекает в соседний регион, где средняя цена кв. метра сегодня на 45% ниже: 338 тыс. против 186 тыс. руб. за кв. м, исходя из заключенных сделок. Отсутствие массово доступной льготной ипотеки, высокие рыночные ипотечные ставки, рост цен на первичном рынке не повышают доступность недвижимости, и спрос на это реагирует, перемещаясь на периферию.
Вгруппе «Эталон»отмечают, что за последние годы прослеживается заметное изменение в предпочтениях покупателей новостроек. Основные причины данного тренда — активное развитие приграничных территорий, появление интересных проектов, не уступающих по продуктовым решениям проектам в Северной столице, улучшение транспортной доступности в области, строительство современной инфраструктуры и более низкая стоимость квартир по сравнению с городом.
По словамЕвгения Колесникова, руководителя PR-направления ГК «Лидер Групп»,для покупателей квартир как в Петербурге, так и Ленобласти, решающие факторы — транспортная доступность, наличие социальной инфраструктуры и ценовая политика застройщиков. Большинство клиентов, выбирающих жилье комфорт-класса, ищут баланс.
Между тем, если говорить о цене, конечно, проекты в области дешевле, но в городе — на окраинах, преимущественно за КАД — можно найти альтернативу. А некоторые зоны с городской пропиской оказываются даже дешевле, чем популярные места в пригородной зоне. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в Колпинском районе города — 180,4 тыс. руб., тогда как в областном Кудрово — 266,1 тыс. руб., в Сертолово — 195,4 тыс. руб., в Новоселье — 191,1 тыс. руб. При этом на Парнасе в Выборгском районе Петербурга средняя цена — 200,6 тыс. руб., в зоне Московское-Колпинское — 208,2 тыс. руб. Как отмечают опрошенные застройщики никакой разницы в ипотечных условиях в городе и в области сейчас для покупателей нет.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX,уверена:если говорить о конкурирующих локациях, то борьба идет не столько между субъектами, сколько между конкретными проектами с похожей ценой и качеством среды. В таких случаях покупатель выбирает между «городской» инфраструктурой и большей площадью за те же деньги в области.
По мнению Михаила Гущина, локации конкурируют скорее не в плане «город против области», а, скорее, более осязаемыми и критичными для комфортной жизни характеристиками: время до работы, время до метро, качество проекта, цена входа, инфраструктура и качество среды. В некоторых случаях локации в области могут иметь преимущества. Областные «якоря» спроса — это, как правило, ближайший пояс к городу, в районе конечных станций метро, где покупатель получает ниже цену при относительно понятном сценарии ежедневной логистики. В черте города конкурирующим «аналогом» обычно выступают периферийные локации с массовой застройкой и большими объемами предложения.
Эконом — не для Петербурга
При этом, если говорить о локациях с развитой средой в обжитых районах города, то с пригородами они не конкурируют по цене. По разным оценкам, в среднем разница в стоимости составляет не менее 35-45%.Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЕДИНО»,отмечает, что в городе территорий для массового строительства жилья в принципе уже нет. Те, что есть, как правило, небольшие. И цена там тоже достаточно высокая. Любой проект в городе, который извещает о старте продаж, практически раскупается на самом старте. В Петербурге эконом-класс уже давно не строят, новостройки города — это комфорт, бизнес и премиум.
«Покупатель в городе чаще ориентирован на регистрацию в Северной столице, инфраструктуру — школы, поликлиники, транспорт, — говорит эксперт. — А также на сокращение времени в пути до работы и жизнь в границах города. Среди таких людей больше тех, кто готов платить за локацию и „статус адреса“. Покупатели комфорт, бизнес и премиум-сегмента — это люди с более высоким доходом или накоплениями. Покупатели в области чаще выбирают квартиру в новостройке за больший метраж и при этом цену ниже, чем в городе. Велика среди них доля тех, кто покупает первое жилье или улучшает жилищные условия при ограниченном бюджете: это часто молодые семьи с детьми».
Перспективы для развития
Если говорить о перспективных территориях для развития, по словамОльги Ульяновой, начальника отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ»,в последние несколько лет активно осваивается Ломоносовский район Ленобласти — один из наиболее недорогих районов региона. Яркий пример локации с демократичными ценами — Красногвардейский район, локация Ручьев. Тут городская прописка, удобный выезд на КАД, а цены на квартиры в них сопоставимы с проектами в районе Мурино‑Бугры Всеволожского района.
«В Ленобласти перспективу задаёт транспорт — КАД-2, ШМСД и другие магистрали, — уверен Максим Жабин. — По открытым данным по сделкам и вводу лидируют Всеволожский район, среди „городских пригородных районов“ заметная доля у Петродворцового. В Ленобласти — у Тосненского. Перспективными выглядят восточное направление, например, Кировский район, Колтушское шоссе, прибрежные зоны Ладоги, трасса „Кола“. После реконструкции Приозерского шоссе число посёлков в том направлении сильно выросло и от новых дорог ждут похожего эффекта. По области в целом предложение в последние годы росло быстрее платёжеспособного спроса».
Евгений Колесников добавляет: Пушкинский район демонстрирует большой потенциал развития. Недавно он получил мощный импульс благодаря новой трамвайной линии, а также реконструкции и строительству дорожных объектов. В будущем здесь планируется создание сверхсовременного образовательного кластера. Юго-запад города также имеет определённые перспективы, однако их реализация пока сдерживается проблемами транспортной доступности.
Михаил Гущин уверен, что развитие массового рынка идет в южном направлении. Активно развиваются такие новые пригородные локации как Новосаратовка и другие. Можно ожидать, что через несколько лет до 40-50% всего предложения будет сосредоточено в Пушкинском и Колпинском районах.
Татьяна Халилова говорит, что в Петербурге акцент смещается в сторону более камерных проектов в сегментах бизнес и премиум. В области потенциал сосредоточен в локациях, где активно развивается дорожная сеть, появляются социальные объекты — именно синхронизация этих процессов со строительством жилья во многом будет определять темпы продаж в новых проектах. Ольга Ульянова отмечает, что активно осваивается юг Московского района и северная часть Приморского. Таким образом, потенциал для развития еще есть.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
